¿Qué consecuencias tiene registrar la venta de un inmueble por encima del valor real?

Es común que para acceder a un desembolso más alto del crédito el comprador de su inmueble le solicite modificar el valor del negocio, ingenuamente usted pensaría que esta oferta no le afecta, sin embargo, vender una casa, oficina o bodega es una determinación trascendental, que según el bien y el tiempo de posesión, le generará el pago de impuestos que deberá asumir casi de inmediato y otros que se reflejarán en el futuro; así las cosas inflar el precio de la venta también incrementa el monto de los gravámenes, entonces si entre sus planes está registrar la transacción por un costo mayor es mejor que lea la siguiente información, verifique si es su caso y tome una buena decisión.

• Declaración de renta

Según el decreto UVT del año 2017, que estará vigente hasta las declaraciones de renta en el año 2020 anualidad gravable 2019, las personas naturales que hayan conseguido ingresos mensuales iguales o superiores a $3,868,166, personas naturales con un ingreso anual igual o superior a $46.418.000, o cuyo patrimonio bruto haya superado, para el 31 de diciembre del 2017, el $149.202.000 deben declarar renta.

De modo que, si tiene pensado registrar un bien por un valor mayor al real, deberá tener en cuenta los anteriores valores, pues podría ser que sin inflar los montos tal vez no alcance los topes, pero al manipular la cifra deba declarar y hasta pagar. Si este fuera su caso en su declaración de renta, tendrá que informar sobre su renta líquida (ingresos o ganancias de una persona o una empresa en desarrollo de sus actividades económicas) y si la propiedad vendida fue suya por menos de dos años, el nuevo ingreso se reportará en su declaración como renta ordinaria.

• Retención en la fuente

Corresponde al 1% del valor de venta, se paga al realizar el registro ante el notario que en algunos casos puede ser eximida (consulte la norma).

• Derechos notariales o gastos de escrituración

Equivale al 0,54% del valor que quede registrado en la escritura pública y se paga en partes iguales entre vendedor y comprador.

• Registro y beneficencia

Dependiendo de la ubicación del inmueble y la región, puede llegar a pagar tarifas de beneficencia, si fuera el caso está a cargo del comprador, equivale al 1.67% del valor de la venta y el pago se realiza ante la oficina de instrumentos públicos.

• Impuesto nacional al consumo de bienes

Según la circular siete impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles, se aplica en todos los casos en los que se transmita el derecho de dominio sobre un inmueble que no esté excluido o exento; este tributo será asumido por el comprador y se imputará como un incremento en el costo del bien adquirido, el vendedor no estará obligado a incluirlo en su declaración del impuesto al consumo teniendo en cuenta que esta contribución es recaudada en su totalidad vía retención en la fuente.

• Ganancia ocasional

Si recibió una herencia, una donación o vendió un predio de posesión mayor a dos años, entonces deberá pensar en la sobretasa de ganancia ocasional que se liquida sobre el monto de la utilidad generada por el negocio; se determina restando el costo fiscal por el cual fue declarado el inmueble al valor de la venta, la tarifa única del impuesto es del diez por ciento (10%) consulte la norma para conocer más detalles.

Adicional a lo mencionado es necesario recalcar que naturalmente en los negocios siempre se busca tener beneficio pero se debe actuar dentro de los límites que la ley consideró razonables, y es así como la voluntad contractual de las partes encuentra barreras, por ejemplo si el comprador paga más del doble o el vendedor recibe menos de la mitad de lo que realmente vale el bien, probablemente y según lo dispuesto en el artículo 1947 del código civil estarán incurriendo en lesión enorme, que en otras palabras es causar perjuicios desproporcionados a alguna de las partes, de modo que si se presta para formalizar estas decisiones alejadas de la realidad del negocio podría su contraparte con los documentos de la venta alegar que le han cobrado o le han pagado menos de lo legal y usted se vería inmerso en un proceso o demanda civil para la rescisión (anulación) del contrato respectivo en los términos del inciso primero del artículo 1948 del código civil.

Esperamos esta información le ayude a tomar la mejor decisión, las opiniones son responsabilidad de los socios de P&P Lawyers. Nos basamos en el entendimiento de las normas vigentes, y puede no ser compartidos por las autoridades o lectores.